Mutuo casa

Rata, costo totale e piano di ammortamento. Gratis, senza upload. max 1 GB · Fino a 1 GB · Elaborato localmente, mai inviato a un server.

Una banca riassume un’offerta in tre numeri: la rata, la durata e il tasso. Questa pagina ricostruisce tutto il resto a partire da quattro dati, il capitale finanziato, il tasso annuo, la durata in anni e il costo annuo della polizza, e restituisce la rata comprensiva di assicurazione, il costo totale del credito e la somma complessivamente rimborsata.

Il piano di ammortamento, ripiegato sotto i risultati, dettaglia ogni anno: quota capitale rimborsata, interessi pagati, debito residuo. Un pulsante lo esporta in CSV per riaprirlo in un foglio di calcolo. I numeri digitati restano nella scheda del browser: nessun modulo viene inviato e nessuno vi mette in contatto con una banca o con un mediatore creditizio.

Il modello è quello del mutuo a tasso fisso con ammortamento alla francese, cioè a rata costante. Non riproduce un’offerta: diverse voci di spesa reali ne restano fuori, e sono elencate più avanti perché lo scarto con il costo vero dell’operazione resti leggibile. La formula della rata, la ripartizione fra interessi e capitale e il modo in cui viene calcolato il premio assicurativo sono spiegati con i numeri della simulazione predefinita, un mutuo di 250.000 € su vent’anni, in modo che il risultato sia verificabile riga per riga.

Come si usa

  1. Indicare il capitale finanziato È la somma che la banca eroga, già al netto dell’anticipo versato di tasca propria: non il prezzo dell’immobile e non il budget complessivo dell’operazione. Il campo si apre su 250.000.
  2. Digitare il tasso annuo Regolato con passo 0,01, è il TAN, il tasso annuo nominale da cui si ricavano gli interessi. Non va confuso con il TAEG che compare sull’offerta.
  3. Scegliere la durata Da 1 a 35 anni. Allungare la durata abbassa la rata e alza il totale degli interessi; i due effetti compaiono nei riquadri dei risultati non appena si cambia il numero.
  4. Impostare il costo dell’assicurazione Espresso in percentuale annua del capitale finanziato, con passo 0,05. Portatelo a zero per isolare il solo mutuo e misurare quanto pesa la copertura.
  5. Aprire il piano ed esportarlo Il blocco del piano di ammortamento per anno si apre sotto i risultati e mostra tutti gli anni della durata, senza campionamento. Il pulsante di esportazione produce un file amortissement.csv, separato da punto e virgola, che un foglio di calcolo apre direttamente.

La formula della rata costante

La rata al netto dell’assicurazione obbedisce a una sola formula: R = C × i ÷ [1 − (1 + i)^(−n)], dove C è il capitale finanziato, n il numero delle rate e i il tasso mensile. Qui il tasso mensile è il tasso annuo diviso per dodici, la convenzione proporzionale scritta nei contratti di credito, diversa dalla radice dodicesima che si usa per i prodotti di risparmio. Se il tasso è zero, la pagina si limita a dividere il capitale per il numero dei mesi.

Con i valori predefiniti, 250.000 € su vent’anni al 3,5 %, il tasso mensile vale lo 0,2916667 %, le rate sono 240 e la rata al netto della polizza esce a 1.449,90 €. L’assicurazione, calcolata allo 0,3 % annuo del capitale finanziato, aggiunge 250.000 × 0,003 ÷ 12 = 62,50 € al mese. La rata mostrata è quindi di 1.512,40 €, per un totale rimborsato di 362.975,83 € e un costo totale del credito di 112.975,83 €, di cui 97.975,83 € di interessi e 15.000 € di premi.

È l’ammortamento alla francese, l’unico praticamente diffuso in Italia per i mutui ipotecari: rata costante per tutta la durata, quota interessi calcolata di volta in volta sul debito residuo e quota capitale che si prende ciò che avanza.

Che cosa rivela il piano di ammortamento

Ogni rata si divide fra interessi, calcolati sul debito ancora in essere, e rimborso di capitale. Man mano che il debito cala la quota interessi si riduce e quella capitale cresce, a rata immutata. Nell’esempio precedente la prima scadenza porta 729,17 € di interessi contro 720,73 € di capitale; dopo un anno intero il debito residuo è sceso soltanto a 241.211,11 €.

A metà percorso, dopo dieci anni, restano da rimborsare 146.623,51 €: poco più del 41 % del capitale è estinto benché sia stata pagata metà delle rate. L’ultimo anno è l’immagine speculare del primo, 17.073,38 € di capitale contro 325,41 € di interessi. Questo sbilanciamento spiega perché una rivendita anticipata costi più di quanto lasci intuire il tasso, e perché una surroga conviene tanto più quanto prima la si fa.

Il piano ragiona sulla rata al netto dell’assicurazione, perché il premio non rimborsa capitale e non produce interessi; resta però visibile nel costo totale del credito, dove qui pesa 15.000 €. Il CSV esportato riprende le quattro colonne annuali, con il punto decimale e un marcatore di ordine dei byte in testa al file, così che le intestazioni accentate si leggano correttamente nel foglio di calcolo.

Che cosa questo calcolo non comprende

Restano fuori le spese di istruttoria, la perizia sull’immobile, l’imposta sostitutiva trattenuta all’erogazione, il compenso dell’eventuale mediatore creditizio, l’onorario del notaio e l’iscrizione dell’ipoteca. L’imposta sostitutiva da sola vale lo 0,25 % del capitale per l’acquisto della prima casa e il 2 % negli altri casi: su 250.000 € significa 625 € oppure 5.000 €. Fuori dal conto restano anche le spese di incasso della singola rata e le spese annue di gestione, piccole ma ricorrenti per tutta la durata.

Sono assenti anche gli interessi di preammortamento, i piani con rata modulabile e l’estinzione anticipata. Su quest’ultima l’Italia ha una regola precisa: per i mutui stipulati da persone fisiche a partire dal 2 febbraio 2007 per l’acquisto o la ristrutturazione dell’abitazione, il patto che prevede una penale di estinzione anticipata è nullo, mentre per i contratti anteriori valgono importi ridotti concordati fra banche e associazioni dei consumatori.

L’assicurazione, infine, è modellata come un premio costante calcolato sul capitale iniziale, che è il modo di funzionare delle polizze collettive collocate allo sportello. La polizza incendio e scoppio, chiesta praticamente sempre a garanzia dell’immobile, è un contratto separato dal mutuo e la banca non può imporvi la propria compagnia: deve accettare una copertura equivalente stipulata altrove. Se il premio è calcolato sul debito residuo scende di anno in anno, e in quel caso l’importo mostrato qui è un limite superiore, non una previsione.

Le condizioni vere non si decidono qui

Un tasso dipende dal profilo di chi chiede il mutuo, dall’anticipo versato e dalla politica commerciale del momento. Il numero digitato sopra è il TAN. Quello che permette di confrontare due offerte è il TAEG, che ingloba interessi, istruttoria, perizia, incasso rata e coperture obbligatorie, e che compare sul prospetto informativo europeo standardizzato consegnato prima della firma: il TAEG sta sempre sopra il TAN.

Il credito è vincolato anche dall’altra parte. La legge 108/1996 fissa tassi soglia oltre i quali il tasso è usurario, calcolati ogni trimestre a partire dai tassi medi rilevati dalla Banca d’Italia e pubblicati con decreto del Ministero dell’Economia; le soglie del mutuo a tasso fisso e di quello a tasso variabile sono distinte. Il testo unico bancario limita inoltre il credito fondiario all’80 % del valore dell’immobile, percentuale che sale solo in presenza di garanzie integrative.

Restano poi le regole di sostenibilità che ogni banca applica per conto proprio, a partire dalla soglia consueta di una rata non superiore a circa un terzo del reddito netto mensile del nucleo. E resta la surroga, che dal 2007 consente di spostare il mutuo residuo a un’altra banca senza spese e senza un nuovo atto notarile a carico del cliente. Questa pagina produce aritmetica, non un’offerta: non dice se un progetto è finanziabile, non conosce il vostro reddito e non è consulenza.

Domande frequenti

Devo inserire il prezzo della casa o l’importo del mutuo?

L’importo del mutuo. Togliete dal budget complessivo l’anticipo che versate di tasca vostra e aggiungete, se la banca le finanzia, le spese accessorie che rientrano nell’erogazione. Digitare il prezzo dell’immobile gonfia sia la rata sia il costo totale.

Il tasso richiesto è il TAEG?

No, è il TAN. Il TAEG aggiunge le coperture obbligatorie, l’istruttoria, la perizia e le spese di incasso rata: è la cifra che compare sul prospetto informativo europeo standardizzato ed è l’unica che rende davvero confrontabili due proposte.

Perché l’assicurazione non compare nel piano di ammortamento?

Perché non rimborsa capitale e non genera interessi: si somma alla rata ma resta estranea all’ammortamento, e il piano lavora infatti sulla rata al netto della copertura. Il suo peso si legge nel costo totale del credito, dove vale 15.000 € nella simulazione predefinita.

Quanto costa allungare la durata di cinque anni?

Sulla simulazione predefinita, passare da venti a venticinque anni porta la rata da 1.512,40 € a 1.314,06 €, ma alza il costo totale da 112.975,83 € a 144.217,68 €: 31.241,85 € in più in cambio di una rata più leggera di 198,34 €.

Posso simulare un tasso variabile o un’estinzione anticipata?

No. Il modello assume rata costante e tasso fisso, senza preammortamento, senza modulazione e senza un secondo finanziamento in parallelo. Un mutuo a tasso variabile cambierebbe rata a ogni revisione dell’indice, e qui l’indice non esiste.

Che cosa contiene esattamente il file esportato?

Un CSV chiamato amortissement.csv, separato da punto e virgola, con una riga per anno: numero dell’anno, capitale rimborsato, interessi pagati e debito residuo, ciascuno arrotondato al centesimo. Porta in testa un marcatore di ordine dei byte, perché il foglio di calcolo legga bene le intestazioni accentate.

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