Baufinanzierung

Rate, Gesamtkosten und Tilgungsplan. Kostenlos, ohne Upload. max. 1 GB · Bis zu 1 GB · Lokal verarbeitet, nie an einen Server gesendet.

Eine Bank fasst ein Angebot in drei Zahlen zusammen: Rate, Laufzeit, Zinssatz. Diese Seite rekonstruiert den Rest aus vier Eingaben — Darlehensbetrag, Jahreszins, Laufzeit in Jahren und Versicherungssatz — und zeigt die Monatsrate einschließlich Versicherung, die Gesamtkosten des Kredits und die insgesamt zurückgezahlte Summe.

Der Tilgungsplan, zugeklappt unter den Ergebnissen, schlüsselt jedes Jahr auf: getilgtes Kapital, gezahlte Zinsen, Restschuld. Eine Schaltfläche exportiert ihn als CSV-Datei für die Tabellenkalkulation. Die eingegebenen Beträge bleiben im Browser-Tab; es wird kein Formular abgeschickt, und niemand wird an eine Bank oder einen Vermittler weitergereicht.

Gerechnet wird ein gewöhnliches Annuitätendarlehen mit festem Zins und gleichbleibender Monatsrate, das am Ende der Laufzeit vollständig getilgt ist. Ein Angebot bildet das nicht ab: Mehrere reale Kosten fehlen, und eine Sollzinsbindung, die kürzer ist als die Laufzeit, kommt in dem Modell nicht vor. Beides steht weiter unten, damit der Abstand zu den tatsächlichen Kosten sichtbar bleibt. Die Formel, die Aufteilung zwischen Zins und Tilgung und die Berechnung der Versicherungsprämie sind mit den Zahlen der voreingestellten Simulation ausgeführt — 250.000 Euro über zwanzig Jahre —, sodass sich jede Zeile nachrechnen lässt.

So funktioniert es

  1. Den Darlehensbetrag eintragen Gemeint ist die Summe, die die Bank nach Abzug des Eigenkapitals auszahlt, nicht der Kaufpreis der Immobilie und nicht das Gesamtbudget des Vorhabens. Das Feld ist mit 250.000 vorbelegt.
  2. Den Jahreszins eingeben Im Schritt von 0,01 einstellbar. Das ist der Sollzins, aus dem die Zinsen berechnet werden, und nicht der effektive Jahreszins, der auf dem verbindlichen Angebot steht.
  3. Die Laufzeit wählen Von 1 bis 35 Jahren. Eine längere Laufzeit senkt die Monatsrate und erhöht die Summe der Zinsen; beide Wirkungen erscheinen sofort in den Ergebnisfeldern.
  4. Den Versicherungssatz einstellen Angegeben als jährlicher Prozentsatz des ursprünglichen Darlehensbetrags, im Schritt von 0,05. Setzen Sie ihn auf null, um das Darlehen für sich zu betrachten und den Anteil der Versicherung sichtbar zu machen.
  5. Den Tilgungsplan aufklappen und exportieren Der Block mit dem Tilgungsplan nach Jahren öffnet sich unter den Ergebnissen. Die Exportschaltfläche darunter schreibt eine Datei namens amortissement.csv mit Semikolon als Trennzeichen, die jede Tabellenkalkulation öffnet.

Die Formel der gleichbleibenden Rate

Die Rate ohne Versicherung folgt einer einzigen Formel: M = C × i ÷ [1 − (1 + i)^(−n)], wobei C der Darlehensbetrag ist, n die Zahl der Monatsraten und i der Monatszins. Dieser Monatszins ist hier schlicht der Jahreszins geteilt durch zwölf, also die proportionale Konvention, wie sie in Kreditverträgen üblich ist, und nicht die zwölfte Wurzel, mit der Sparprodukte rechnen. Bei einem Zinssatz von null teilt die Seite den Betrag einfach durch die Zahl der Monate.

Mit den voreingestellten Werten — 250.000 Euro über zwanzig Jahre zu 3,5 Prozent — beträgt der Monatszins 0,2916667 Prozent, es gibt 240 Raten, und die Rate ohne Versicherung liegt bei 1.449,90 Euro. Die Versicherung zu 0,3 Prozent im Jahr des Darlehensbetrags kommt mit 250.000 × 0,003 ÷ 12 = 62,50 Euro monatlich hinzu. Angezeigt wird also eine Rate von 1.512,40 Euro, insgesamt zurückgezahlt werden 362.975,83 Euro, und die Gesamtkosten des Kredits belaufen sich auf 112.975,83 Euro, davon 97.975,83 Euro Zinsen und 15.000 Euro Versicherung.

In Deutschland wird ein Angebot meist nicht über die Laufzeit beschrieben, sondern über Sollzins und anfänglichen Tilgungssatz. Beides lässt sich aus denselben Zahlen ablesen: 1.449,90 Euro mal zwölf ergeben eine Jahresannuität von 17.398,79 Euro, das sind 6,96 Prozent des Darlehens. Davon entfallen 3,5 Prozent auf den Zins, es bleibt eine anfängliche Tilgung von rund 3,46 Prozent. Wer einen bestimmten Tilgungssatz treffen will, verändert die Laufzeit, bis die Annuität passt.

Was der Tilgungsplan zeigt

Jede Rate teilt sich in Zinsen, berechnet auf die noch offene Restschuld, und in eine Tilgung, die den Rest aufnimmt. Weil die Restschuld sinkt, geht der Zinsanteil zurück und der Tilgungsanteil wächst, während die Rate selbst unverändert bleibt. Im Beispiel oben enthält die erste Rate 729,17 Euro Zinsen und 720,73 Euro Tilgung; nach einem vollen Jahr ist die Restschuld erst auf 241.211,11 Euro gefallen.

Zur Halbzeit, nach zehn Jahren, stehen noch 146.623,51 Euro offen: Getilgt sind gut 41 Prozent des Darlehens, obwohl die Hälfte aller Raten bezahlt ist. Das letzte Jahr ist das Spiegelbild davon, mit 17.073,38 Euro Tilgung gegen 325,41 Euro Zinsen. Dieses Ungleichgewicht erklärt, warum ein früher Verkauf teurer ist, als der Zinssatz vermuten lässt, und warum eine Sondertilgung umso mehr bewirkt, je früher sie erfolgt.

Der Plan rechnet mit der Rate ohne Versicherung, denn die Prämie tilgt kein Kapital und erzeugt keine Zinsen; sichtbar bleibt sie in den Gesamtkosten, wo sie hier mit 15.000 Euro zu Buche schlägt. Die exportierte CSV-Datei übernimmt die vier Jahresspalten, verwendet einen Dezimalpunkt und beginnt mit einer Bytereihenfolge-Markierung, damit Sonderzeichen in der Tabellenkalkulation richtig ankommen. Weil die Zahlen einen Punkt und keine Kommastelle tragen, kann es in einer auf Deutsch eingestellten Tabellenkalkulation nötig sein, die Spalten beim Import ausdrücklich als Zahl mit englischem Trennzeichen zu behandeln.

Was diese Rechnung nicht enthält

Der wichtigste Vorbehalt betrifft die Zinsbindung. Eine Baufinanzierung in Deutschland ist üblicherweise ein Annuitätendarlehen mit einer Sollzinsbindung von zehn oder fünfzehn Jahren, die kürzer ist als die Rückzahlungsdauer; am Ende dieser Frist bleibt eine Restschuld, die zu dann unbekannten Konditionen anschlussfinanziert werden muss. Die Seite unterstellt dagegen denselben Zins über die gesamte Laufzeit und eine vollständige Tilgung am Ende. Die Spalte Restschuld lässt sich trotzdem nutzen: In der Voreinstellung stehen nach zehn Jahren 146.623,51 Euro offen und nach fünfzehn Jahren 79.700,95 Euro — die Größenordnung dessen, was anzuschließen wäre, allerdings unter der Annahme, dass der eingegebene Zins bis dahin gilt.

Außerhalb der Rechnung bleiben auch die Kaufnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer legen die Länder fest und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für Notar und Grundbucheintrag sind rund 1,5 bis 2 Prozent üblich, dazu kommen die Kosten der Grundschuldbestellung. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, muss die Maklerprovision seit dem 23. Dezember 2020 mindestens zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden. Bearbeitungs- und Schätzkosten der Bank sind ebenfalls nicht enthalten.

Die Versicherung schließlich ist als gleichbleibende Prämie auf den ursprünglichen Darlehensbetrag modelliert. Eine Restschuldversicherung, deren Prämie sich an der offenen Restschuld orientiert, würde Jahr für Jahr sinken; der hier angezeigte Betrag ist dann eine Obergrenze. In der deutschen Baufinanzierung ist eine solche Versicherung weder vorgeschrieben noch die Regel — das Risiko wird häufiger über eine getrennte Risikolebensversicherung abgedeckt. Wer das so handhabt, setzt das Feld auf null und liest die reine Kreditrate.

Die tatsächlichen Konditionen werden nicht hier entschieden

Ein Zinssatz hängt von der Bonität, vom Eigenkapital, vom Beleihungsauslauf, von der Länge der gewünschten Sollzinsbindung und von der Preispolitik der Bank im jeweiligen Monat ab. Der oben eingetippte Wert ist der Sollzins. Vergleichbar werden zwei Angebote erst über den effektiven Jahreszins, der nach der Preisangabenverordnung zu berechnen ist und Bearbeitungskosten und weitere Preisbestandteile einschließt; er steht im Europäischen Standardisierten Merkblatt, das Banken bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen aushändigen müssen, und liegt deshalb regelmäßig über dem Sollzins.

Auch auf der anderen Seite gibt es Grenzen. Eine gesetzlich festgelegte Obergrenze für den Anteil der Rate am Einkommen kennt das deutsche Recht nicht; die Banken rechnen mit eigenen Haushaltsrechnungen und Pauschalen für die Lebenshaltung. Vorgeschrieben ist dagegen die Kreditwürdigkeitsprüfung nach den §§ 505a ff. BGB, mit denen die Wohnimmobilienkreditrichtlinie umgesetzt wurde: Ein Darlehen darf nicht vergeben werden, wenn erhebliche Zweifel daran bestehen, dass der Kreditnehmer es zurückzahlen kann.

Diese Seite liefert eine Rechenoperation, kein Angebot. Sie sagt nicht, ob ein Vorhaben finanzierbar ist, sie kennt weder Ihr Einkommen noch Ihre übrigen Verpflichtungen, und sie ist keine Finanzberatung.

Häufige Fragen

Trage ich den Kaufpreis oder den Darlehensbetrag ein?

Den Darlehensbetrag. Ziehen Sie Ihr Eigenkapital vom Gesamtbudget ab und rechnen Sie den Anteil der Nebenkosten hinzu, den die Bank mitfinanziert. Wer den Kaufpreis einträgt, überschätzt sowohl die Rate als auch die Gesamtkosten.

Ist der abgefragte Zins der Effektivzins?

Nein, es ist der Sollzins. Der effektive Jahreszins schlägt Bearbeitungskosten und weitere Preisbestandteile darauf; er steht im verbindlichen Angebot und ist die einzige Zahl, die zwei Vorschläge wirklich vergleichbar macht.

Warum taucht die Versicherung im Tilgungsplan nicht auf?

Weil sie kein Kapital tilgt und keine Zinsen erzeugt. Sie erhöht die Monatsrate, bleibt der Tilgung aber äußerlich, weshalb die Tabelle mit der Rate ohne Versicherung rechnet. Ihr Gewicht steht in den Gesamtkosten des Kredits, in der Voreinstellung 15.000 Euro.

Was kostet es, die Laufzeit um fünf Jahre zu verlängern?

In der voreingestellten Simulation senkt der Schritt von zwanzig auf fünfundzwanzig Jahre die Monatsrate von 1.512,40 auf 1.314,06 Euro, hebt die Gesamtkosten aber von 112.975,83 auf 144.217,68 Euro. Das sind 31.241,85 Euro mehr für eine um 198,34 Euro leichtere Rate.

Kann ich Sondertilgungen oder eine Anschlussfinanzierung simulieren?

Nein. Das Modell setzt eine gleichbleibende Rate bei festem Zins voraus, ohne tilgungsfreie Zeit, ohne Ratenänderung und ohne ein zweites Darlehen daneben. Ein KfW-Darlehen rechnen Sie getrennt und addieren die beiden Raten.

Was steht genau in der exportierten Datei?

Eine CSV-Datei namens amortissement.csv mit Semikolon als Trennzeichen und einer Zeile je Jahr: Jahresnummer, getilgtes Kapital, gezahlte Zinsen und Restschuld, jeweils auf den Cent gerundet. Eine Bytereihenfolge-Markierung am Dateianfang sorgt dafür, dass die Spaltenüberschriften korrekt gelesen werden.

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