Crédito habitação

Prestação, custo total e tabela de amortização. Grátis, sem upload. 1 GB máx. · Até 1 GB · Processado localmente, nunca enviado para um servidor.

Um banco resume uma proposta de crédito à habitação em três números: a prestação, o prazo e a taxa. Esta página reconstrói o resto a partir de quatro campos, montante financiado, taxa anual, prazo em anos e taxa do seguro, e devolve a prestação com o seguro incluído, o custo total do crédito e o total efetivamente pago no fim do contrato.

O mapa de amortização, dobrado por baixo dos resultados, abre ano a ano: capital amortizado, juros pagos e capital em dívida no final de cada exercício. Um botão exporta-o em CSV para se abrir numa folha de cálculo. Os valores escritos ficam no separador: nenhum formulário é submetido e ninguém é posto em contacto com um banco ou com um intermediário de crédito.

O modelo é o de um empréstimo simples, a taxa fixa e com prestação constante. Não reproduz uma proposta concreta: faltam-lhe vários encargos reais, enumerados mais abaixo para que a distância até ao custo verdadeiro da operação continue à vista. A fórmula da prestação, a repartição entre juros e capital e o modo de cálculo do prémio de seguro são detalhados com os números da simulação que abre por omissão, 250 000 € a vinte anos, de maneira que o resultado possa ser conferido linha a linha.

Como utilizar

  1. Escreva o montante financiado É a quantia que o banco empresta, já descontados os capitais próprios que vai entregar, e não o preço da casa nem o orçamento total da mudança. O campo abre com 250 000 €.
  2. Introduza a taxa anual Regulada ao passo de 0,01, é a taxa anual nominal do contrato, aquela a partir da qual se calculam os juros. Não se confunde com a taxa anual de encargos efetiva global que consta da ficha de informação normalizada europeia.
  3. Escolha o prazo De 1 a 35 anos. Alongar o prazo baixa a prestação e aumenta o total de juros pagos; os dois efeitos aparecem nas caixas de resultado mal o número muda.
  4. Regule a taxa do seguro Expressa em percentagem anual do capital financiado, ao passo de 0,05. Ponha-a a zero para isolar o empréstimo e medir exatamente o que os seguros acrescentam à prestação.
  5. Abra o mapa e exporte-o O bloco do mapa de amortização por ano desdobra-se sob os resultados. O botão de exportação escreve um ficheiro chamado amortissement.csv, separado por ponto e vírgula, que qualquer folha de cálculo abre diretamente.

A fórmula da prestação constante

A prestação sem seguro obedece a uma única fórmula: M = C × i ÷ [1 − (1 + i)^(−n)], em que C é o capital financiado, n o número de prestações e i a taxa mensal. Aqui a taxa mensal é a taxa anual dividida por doze, a convenção proporcional dos contratos de crédito, e não a raiz de índice doze que a calculadora de juros compostos deste site usa para produtos de poupança. Se a taxa for zero, a página limita-se a dividir o capital pelo número de meses.

Com os valores por omissão, 250 000 € a vinte anos e 3,5 %, a taxa mensal vale 0,2916667 %, há 240 prestações e a prestação sem seguro sai a 1 449,90 €. Um seguro a 0,3 % ao ano do capital financiado acrescenta 250 000 × 0,003 ÷ 12 = 62,50 € por mês. A prestação apresentada é portanto de 1 512,40 €, para um total pago de 362 975,83 € e um custo total do crédito de 112 975,83 €, dos quais 97 975,83 € de juros e 15 000 € de prémios.

As caixas trazem o símbolo do euro, mas nada na fórmula depende da moeda: o que muda de um país para outro são as regras à volta do contrato, não a matemática financeira.

O que o mapa de amortização mostra

Cada prestação divide-se em juros, calculados sobre o capital ainda em dívida, e amortização de capital, que absorve o que sobra. À medida que a dívida desce, a fatia de juros encolhe e a de capital cresce, sem que a prestação se mexa. No exemplo acima, a primeira prestação leva 729,17 € de juros contra 720,73 € de capital; um ano depois, o capital em dívida ainda só desceu para 241 211,11 €.

A meio do caminho, ao fim de dez anos, faltam pagar 146 623,51 €: pouco mais de 41 % do capital está amortizado quando já foi paga metade das prestações. O último ano é a imagem ao espelho, com 17 073,38 € de capital contra 325,41 € de juros. É este desequilíbrio que explica o custo de uma venda antecipada e o interesse decrescente de amortizar tarde.

O mapa raciocina sobre a prestação sem seguro, porque o prémio não amortiza capital nem gera juros; continua visível no custo total do crédito, onde pesa aqui 15 000 €. O CSV exportado repete as quatro colunas anuais, com ponto decimal e uma marca de ordem de bytes para que os acentos dos cabeçalhos apareçam corretamente na folha de cálculo.

Os encargos que ficam de fora

Comprar casa arrasta uma segunda fatura, que este cálculo ignora por completo e que costuma apanhar de surpresa quem só olhou para a prestação.

O seguro é modelado como um prémio constante assente no capital inicialmente financiado. Um seguro de vida associado a crédito à habitação costuma, em Portugal, ser calculado sobre o capital em dívida e revisto à medida que a idade da pessoa segura avança: o prémio real desce com a dívida mas sobe com a idade, e o número apresentado aqui é uma aproximação plana dessas duas forças contrárias.

Também não entram os juros de um período de carência, as prestações moduladas, os empréstimos complementares nem eventuais bonificações. Cada um deles calcula-se à parte e soma-se depois ao resultado desta página.

Taxa fixa, Euribor e as condições que não se decidem aqui

O modelo supõe a mesma taxa do primeiro ao último mês, o que descreve bem um contrato a taxa fixa e mal um contrato a taxa variável. Neste último, a taxa resulta de um indexante, a Euribor a três, seis ou doze meses, somado a um spread, e é revista no fim de cada período: a prestação muda a cada revisão. A simulação serve então como fotografia de um instante. Para medir o risco, repita o cálculo com uma taxa claramente mais alta e outra mais baixa e compare as prestações; um contrato a taxa mista, fixo durante alguns anos e variável depois, pede duas simulações encadeadas.

A taxa escrita acima é a taxa anual nominal. O número que permite comparar duas propostas é a taxa anual de encargos efetiva global, que junta seguros exigidos, comissões e impostos, e que figura, ao lado do montante total imputado ao consumidor, na ficha de informação normalizada europeia entregue antes da contratação. Fica sempre acima da taxa nominal, e é a distância entre as duas que revela o peso dos encargos acessórios.

Do lado da concessão, a recomendação macroprudencial do Banco de Portugal limita em regra a taxa de esforço a metade do rendimento disponível e faz depender a maturidade máxima da idade de quem pede o crédito, o que ajuda a explicar que o campo do prazo pare nos 35 anos. Esta página produz aritmética, não uma proposta: não sabe nada dos seus rendimentos nem dos seus outros compromissos e não constitui aconselhamento financeiro.

Perguntas frequentes

Escrevo o preço da casa ou o montante do empréstimo?

O montante do empréstimo. Retire ao orçamento total os capitais próprios que vai entregar e acrescente, se for o caso, a parte dos encargos que o banco aceite financiar. Escrever o preço da casa sobreavalia ao mesmo tempo a prestação e o custo total do crédito.

A taxa pedida é a TAEG?

Não, é a taxa anual nominal. A taxa anual de encargos efetiva global acrescenta-lhe os seguros exigidos, as comissões e os impostos associados ao crédito. É essa que consta da ficha de informação normalizada europeia e a única que torna duas propostas verdadeiramente comparáveis.

Porque é que o seguro não aparece no mapa?

Porque não amortiza capital nem gera juros: soma-se à prestação mas fica fora da amortização, e é por isso que o mapa trabalha com a prestação sem seguro. O seu peso lê-se no custo total do crédito, 15 000 € na simulação por omissão.

Quanto custa alongar o prazo em cinco anos?

Na simulação por omissão, passar de vinte para vinte e cinco anos baixa a prestação de 1 512,40 € para 1 314,06 €, mas leva o custo total de 112 975,83 € para 144 217,68 €. São 31 241,85 € a mais pagos em troca de uma prestação 198,34 € mais leve.

Posso simular um crédito a taxa variável?

Só de forma aproximada, fixando uma taxa e lendo o resultado como uma fotografia. Numa taxa variável o indexante é revisto no fim de cada período e a prestação muda com ele, pelo que convém repetir o cálculo com vários valores para ver a amplitude possível em vez de confiar num número único.

O que está exatamente no ficheiro exportado?

Um CSV chamado amortissement.csv, separado por ponto e vírgula, com uma linha por ano: número do ano, capital amortizado, juros pagos e capital em dívida, cada um arredondado ao cêntimo. Leva uma marca de ordem de bytes para que a folha de cálculo leia bem os cabeçalhos acentuados.

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