Préstamo hipotecario

Cuota, coste total y tabla de amortización. Gratis, sin subida. 1 GB máx. · Hasta 1 GB · Procesado localmente, nunca enviado a un servidor.

Una entidad resume su oferta en tres números: la cuota, el plazo y el tipo. Esta página reconstruye el resto a partir de cuatro datos —importe prestado, tipo anual, plazo en años y porcentaje de seguro— y devuelve la cuota mensual con el seguro incluido, el coste total del crédito y la suma total devuelta.

El cuadro de amortización, plegado bajo los resultados, desglosa cada año en capital amortizado, intereses pagados y capital pendiente, y un botón lo exporta en CSV para abrirlo en una hoja de cálculo. Las cifras escritas se quedan en la pestaña: no se envía ningún formulario y nadie queda en contacto con un banco ni con un intermediario.

El modelo es el de un préstamo a tipo fijo con cuotas constantes, lo que en España se conoce como sistema de amortización francés. No reproduce una oferta: varios gastos reales quedan fuera y están enumerados más abajo para que la distancia con el coste verdadero de la operación sea visible. La fórmula de la cuota, el reparto entre intereses y capital y el modo de calcular la prima del seguro se detallan con las cifras de la simulación que aparece por defecto, un préstamo de 250.000 € a veinte años, de manera que el resultado pueda comprobarse línea a línea.

Cómo se usa

Escriba el importe prestado Es la cantidad que adelanta la entidad una vez descontadas las aportaciones propias, no el precio de la vivienda ni el presupuesto total de la compra. El campo se abre con 250.000.
Introduzca el tipo anual Con un paso de 0,01, es el tipo nominal del préstamo, el que sirve para calcular los intereses. No debe confundirse con la tasa anual equivalente que figura en la oferta.
Elija el plazo De 1 a 35 años. Alargar el plazo rebaja la cuota y aumenta el total de intereses; los dos efectos se leen en las casillas de resultado en cuanto cambia la cifra.
Ajuste el porcentaje de seguro Se expresa como porcentaje anual sobre el capital prestado, con un paso de 0,05. Póngalo a cero para aislar el préstamo y medir exactamente lo que el seguro añade a la cuota.
Despliegue el cuadro y expórtelo El bloque del cuadro de amortización por años se abre bajo los resultados. El botón de exportación genera un fichero llamado amortissement.csv, separado por punto y coma, que una hoja de cálculo abre directamente.

La fórmula de la cuota constante

La cuota sin seguro obedece a una sola fórmula: C = K × i ÷ [1 − (1 + i)^(−n)], donde K es el capital prestado, n el número de cuotas mensuales e i el tipo mensual. Aquí ese tipo mensual es el tipo anual dividido entre doce, la convención proporcional que emplean los contratos de crédito, y no la raíz doceava que se usa en los productos de ahorro. Si el tipo es cero, la página se limita a dividir el capital entre el número de meses.

Con los valores por defecto —250.000 € a veinte años al 3,5 %— el tipo mensual vale 0,2916667 %, hay 240 cuotas y la cuota sin seguro sale a 1.449,90 €. El seguro, calculado al 0,3 % anual sobre el capital prestado, añade 250.000 × 0,003 ÷ 12 = 62,50 € al mes. La cuota que se muestra es, por tanto, de 1.512,40 €, para un total devuelto de 362.975,83 € y un coste total del crédito de 112.975,83 €, de los cuales 97.975,83 € son intereses y 15.000 € primas de seguro.

Las casillas llevan el símbolo del euro, pero nada en el modelo depende de la moneda: la fórmula es la misma en cualquier divisa y lo único que cambia son las reglas que la rodean.

Lo que revela el cuadro de amortización

Cada cuota se reparte entre intereses, calculados sobre el capital que queda pendiente, y una amortización de capital que absorbe lo que sobra. Como el capital pendiente baja, la parte de intereses retrocede y la de capital avanza, mientras la cuota no se mueve. En el ejemplo anterior, el primer recibo lleva 729,17 € de intereses frente a 720,73 € de capital; al cabo de un año entero, el capital pendiente solo ha bajado a 241.211,11 €.

A mitad de camino, después de diez años, quedan por devolver 146.623,51 €: apenas se ha amortizado algo más del 41 % del capital aunque se haya pagado la mitad de los recibos. Ese desequilibrio explica el coste de una venta temprana y el interés decreciente de una amortización anticipada tardía, y es la razón por la que amortizar en los primeros años ahorra mucho más que hacerlo en los últimos.

El cuadro razona sobre la cuota sin seguro, porque la prima no amortiza capital ni genera intereses; sigue siendo visible en el coste total del crédito, donde pesa aquí 15.000 €. El CSV exportado repite las cuatro columnas anuales, con punto decimal y una marca de orden de bytes para que los acentos de las cabeceras se muestren correctamente en la hoja de cálculo.

Lo que este cálculo deja fuera

La comisión de apertura, la tasación, los seguros vinculados que la entidad bonifica y los honorarios de un intermediario quedan fuera del cálculo. También quedan fuera los impuestos de la compra, que suelen ser la partida más abultada: el impuesto de transmisiones patrimoniales en la vivienda usada, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma, o el IVA al 10 % más el impuesto de actos jurídicos documentados en la obra nueva.

Desde la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de los gastos de constitución del préstamo está fijado por norma: la entidad asume la gestoría, los aranceles notariales de la escritura de préstamo, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el impuesto de actos jurídicos documentados, mientras que el prestatario paga la tasación y las copias que solicite. Ninguna de esas partidas entra en esta simulación.

Los intereses de un periodo de carencia y las cuotas escalonadas o revisables no están modelados: la cuota es constante de principio a fin.
La compensación por amortización anticipada tampoco: la Ley 5/2019 la limita, en los préstamos a tipo fijo, al 2 % durante los diez primeros años y al 1,5 % después.
Un préstamo a tipo variable referenciado al euríbor recalcula la cuota en cada revisión, semestral o anual. Este modelo supone un tipo invariable, así que solo describe una hipoteca a tipo fijo o un tramo fijo dentro de una mixta.
Un segundo préstamo, una subrogación o una novación se calculan aparte y sus cuotas se suman a mano.

El seguro se modela, por último, como una prima constante calculada sobre el capital inicial, que es como funciona una póliza de grupo contratada con la entidad. Un seguro de vida de capital decreciente daría una prima que baja año tras año y, por tanto, un coste menor: la cifra que aparece aquí es un límite superior, no una previsión.

Las condiciones reales no se deciden aquí

El tipo depende del perfil del prestatario, de los ahorros aportados, de la relación entre el préstamo y el valor de tasación y de la política comercial de cada entidad en cada momento. El tipo que se escribe arriba es el nominal. La cifra que permite comparar dos ofertas es la tasa anual equivalente, que incorpora comisiones y costes obligatorios y que por eso queda siempre por encima del nominal.

El proceso está además muy pautado. La entidad debe entregar la Ficha Europea de Información Normalizada y la ficha de advertencias estandarizadas con antelación suficiente, y existe un acta notarial previa y gratuita en la que el notario comprueba que el prestatario ha entendido las condiciones antes de firmar. Por práctica comercial, y no por norma, las entidades suelen financiar hasta el 80 % del menor de los dos valores entre tasación y precio de compra, y vigilan que la cuota no absorba una parte excesiva de los ingresos netos del hogar.

Esta página produce una aritmética, no una oferta. No dice si un proyecto es financiable, no sabe nada de sus ingresos ni de sus otras deudas y no constituye asesoramiento financiero.

Preguntas frecuentes

¿Escribo el precio de la vivienda o el importe prestado?

El importe prestado. Reste sus ahorros del presupuesto total y añada, si procede, la parte de los gastos asociados que la entidad acepte financiar. Introducir el precio de compra infla a la vez la cuota y el coste total.

¿El tipo que se pide es la TAE?

No, es el tipo nominal. La tasa anual equivalente le suma las comisiones y los costes obligatorios del préstamo, es la que figura en la información precontractual y es la única que hace comparables dos propuestas.

¿Por qué el seguro no aparece en el cuadro?

Porque no amortiza capital ni genera intereses: se suma a la cuota, pero queda al margen de la amortización, y por eso el cuadro trabaja con la cuota sin seguro. Su peso se lee en el coste total del crédito, 15.000 € en la simulación por defecto.

¿Cuánto cuesta alargar el plazo cinco años?

En la simulación por defecto, pasar de veinte a veinticinco años rebaja la cuota de 1.512,40 € a 1.314,06 €, pero eleva el coste total de 112.975,83 € a 144.217,68 €. Son 31.241,85 € más pagados a cambio de una cuota 198,34 € más ligera.

¿Puedo simular una amortización anticipada o un tipo variable?

No. El modelo supone una cuota constante a tipo fijo, sin carencia, sin revisiones y sin un segundo préstamo en paralelo. Una hipoteca referenciada al euríbor cambia de cuota en cada revisión, algo que este cálculo no reproduce.

¿Qué contiene exactamente el fichero exportado?

Un CSV llamado amortissement.csv, separado por punto y coma, con una fila por año: número de año, capital amortizado, intereses pagados y capital pendiente, cada uno redondeado al céntimo. Lleva una marca de orden de bytes para que la hoja de cálculo lea bien las cabeceras acentuadas.

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