Prêt immobilier

Mensualités, coût total et tableau d'amortissement. Gratuit, sans upload. 1 Go max · Jusqu'à 1 Go · Traité localement, jamais envoyé sur un serveur.

Une banque résume une offre en trois nombres : la mensualité, la durée et le taux. Cette page reconstitue le reste à partir de quatre saisies — montant emprunté, taux annuel, durée en années et taux d’assurance — et affiche la mensualité assurance comprise, le coût total du crédit et la somme totale remboursée.

Le tableau d’amortissement, replié sous les résultats, détaille chaque année : capital remboursé, intérêts payés, restant dû. Un bouton l’exporte au format CSV pour le rouvrir dans un tableur. Les montants saisis restent dans l’onglet, la page n’envoyant aucun formulaire et ne mettant personne en relation avec une banque ou un courtier.

Le modèle est celui d’un prêt classique à taux fixe et à mensualités constantes. Il ne reproduit pas une offre : plusieurs frais réels en sont absents, et ils sont énumérés plus bas pour que l’écart avec le coût véritable de l’opération soit lisible. La formule de la mensualité, la répartition entre intérêts et capital et le mode de calcul de la prime d’assurance sont détaillés avec les chiffres de la simulation proposée par défaut, un emprunt de 250 000 € sur vingt ans, de manière que le résultat puisse être vérifié ligne à ligne.

Mode d’emploi

  1. Saisissez le montant emprunté Il s’agit de la somme prêtée par la banque, apport déduit, et non du prix du bien ni du budget total de l’opération.
  2. Entrez le taux annuel Réglé au pas de 0,01, c’est le taux nominal du crédit, celui qui sert à calculer les intérêts. Il ne se confond pas avec le taux annuel effectif global.
  3. Choisissez la durée De 1 à 35 ans. Allonger la durée abaisse la mensualité et augmente le total des intérêts ; les deux effets se lisent aussitôt dans les cases de résultat.
  4. Réglez le taux d’assurance Exprimé en pourcentage annuel du capital emprunté, au pas de 0,05. Mettez-le à zéro pour isoler le crédit seul et mesurer ce que l’assurance représente.
  5. Dépliez le tableau et exportez-le Le bloc « Tableau d’amortissement par année » s’ouvre sous les résultats ; le bouton d’export produit un fichier amortissement.csv à séparateur point-virgule, lisible par un tableur.

La formule de la mensualité constante

La mensualité hors assurance obéit à une seule formule : M = C × i ÷ [1 − (1 + i)^(−n)], où C est le capital emprunté, n le nombre de mensualités et i le taux mensuel. Ce taux mensuel est ici le taux annuel divisé par douze, convention proportionnelle en usage dans les contrats de crédit français. Si le taux est nul, la page divise simplement le capital par le nombre de mois.

Avec les valeurs par défaut — 250 000 € sur vingt ans à 3,5 % —, le taux mensuel vaut 0,2916667 %, le nombre de mensualités 240, et la mensualité hors assurance ressort à 1 449,90 €. L’assurance, calculée à 0,3 % par an du capital emprunté, ajoute 250 000 × 0,003 ÷ 12 = 62,50 € par mois. La mensualité affichée est donc de 1 512,40 €, pour un total remboursé de 362 975,83 € et un coût total du crédit de 112 975,83 €, dont 97 975,83 € d’intérêts et 15 000 € d’assurance.

Ce que révèle le tableau d’amortissement

Chaque mensualité se partage entre des intérêts, calculés sur le capital restant dû, et un remboursement de capital qui absorbe le reste. Le capital diminuant, la part d’intérêts recule et celle du capital progresse, à mensualité inchangée. Sur l’exemple précédent, la première échéance comporte 729,17 € d’intérêts pour 720,73 € de capital ; au bout d’un an, le restant dû n’est descendu qu’à 241 211,11 €.

À la moitié du parcours, après dix ans, il reste 146 623,51 € à rembourser : à peine plus de 41 % du capital est éteint alors que la moitié des échéances a été payée. Ce déséquilibre explique le coût d’une revente précoce et l’intérêt décroissant d’un remboursement anticipé tardif.

Le tableau raisonne sur la mensualité hors assurance, puisque la prime ne rembourse aucun capital et ne produit aucun intérêt ; elle demeure visible dans le coût total, où elle pèse ici 15 000 €. Le CSV exporté reprend les quatre colonnes annuelles, avec un point décimal et une marque d’ordre d’octets pour que les accents s’affichent correctement dans un tableur.

Ce que ce calcul n’inclut pas

Les frais de dossier, les frais de garantie — caution mutuelle, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers —, les frais de courtage et les frais dits de notaire restent hors du calcul. Ces derniers, de l’ordre de sept à huit pour cent du prix dans l’ancien et nettement moins dans le neuf, sont surtout des droits reversés à l’État et aux collectivités.

Sont également absents les intérêts intercalaires d’un achat sur plan, les différés d’amortissement, les mensualités modulables et les indemnités de remboursement anticipé, légalement plafonnées au plus faible de six mois d’intérêts sur le capital remboursé et de 3 % du capital restant dû.

L’assurance est enfin modélisée comme une prime constante assise sur le capital emprunté, ce qui correspond au fonctionnement d’un contrat groupe bancaire. Une assurance déléguée calculée sur le capital restant dû donnerait une prime décroissante, donc un coût inférieur : le montant affiché ici est alors une borne haute.

Les conditions réelles ne se décident pas ici

Un taux dépend du profil de l’emprunteur, de son apport et de la politique commerciale du moment. Il est encadré par les seuils de l’usure, calculés par la Banque de France et publiés au Journal officiel, au-delà desquels un prêt ne peut être accordé. Ce plafond porte sur le taux annuel effectif global, qui agrège intérêts, assurance obligatoire et frais, et non sur le taux nominal saisi plus haut.

Les conditions d’octroi suivent par ailleurs les normes du Haut Conseil de stabilité financière : taux d’effort limité à 35 % des revenus assurance comprise et durée plafonnée à vingt-cinq ans, une part des dossiers pouvant y déroger. L’assurance peut être souscrite ailleurs qu’à la banque prêteuse à garanties équivalentes, et résiliée à tout moment depuis la loi du 28 février 2022.

Cette page produit une arithmétique, pas une offre : elle ne dit pas si un projet est finançable et ne constitue aucun conseil en financement.

Questions fréquentes

Faut-il saisir le prix du bien ou la somme empruntée ?

La somme empruntée. Retranchez votre apport du budget total et ajoutez, le cas échéant, la part des frais annexes que la banque accepte de financer.

Le taux demandé est-il le TAEG ?

Non, c’est le taux nominal. Le taux annuel effectif global y ajoute l’assurance obligatoire, les frais de dossier et les frais de garantie ; c’est lui qui figure sur l’offre légale et qui permet de comparer deux propositions.

Pourquoi l’assurance n’apparaît-elle pas dans le tableau ?

Parce qu’elle ne rembourse pas de capital et ne génère pas d’intérêts : elle s’ajoute à la mensualité mais reste étrangère à l’amortissement. Son poids se lit dans le coût total du crédit.

Allonger la durée de cinq ans, cela coûte combien ?

Sur l’exemple par défaut, passer de vingt à vingt-cinq ans ramène la mensualité de 1 512,40 € à 1 314,06 €, mais porte le coût total de 112 975,83 € à 144 217,68 €, soit 31 241,85 € de plus.

Puis-je simuler un remboursement anticipé ou un prêt à paliers ?

Non. Le modèle retient une mensualité constante, à taux fixe, sans différé ni modulation et sans prêt complémentaire. Un prêt à taux zéro ou un prêt employeur se calcule séparément, puis s’additionne.

Que contient exactement le fichier exporté ?

Un CSV nommé amortissement.csv, à séparateur point-virgule, avec une ligne par année : numéro d’année, capital remboursé, intérêts payés et restant dû, chacun arrondi au centime.

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