Rentabilité locative : brute et nette
Prix d’achat, frais, loyer, charges et vacance : la page calcule le rendement brut et le rendement net avant impôt de votre investissement.
Rentabilité nette avant impôt
3,59 %
rentabilité brute : 5,33 %
- Loyers encaissés par an
- 9 200 €
- Revenu net annuel
- 7 000 €
- Coût total de l’investissement
- 195 000 €
Comment on l’a calculé
Rentabilité nette = (loyers encaissés − charges) ÷ coût total
(9 200 € − 2 200 €) ÷ 195 000 € = 3,59 %
Avant impôt sur les revenus fonciers, prélèvements sociaux et coût du crédit.
Un rendement locatif affiché à 6 % devient souvent moins de 4 % une fois les frais et les charges comptés. La rentabilité brute se contente de rapporter les loyers au prix du bien ; la rentabilité nette intègre ce que l’investissement coûte vraiment et ce qu’il rapporte vraiment.
Cette page calcule les deux, en tenant compte des frais d’acquisition, des charges que vous ne pouvez pas récupérer auprès du locataire et des mois où le logement reste vide.
Mode d’emploi
- Entrez le prix et les fraisLes frais de notaire et les travaux font partie de l’investissement : ils réduisent le rendement.
- Entrez le loyer hors chargesLe loyer de marché réaliste pour ce bien, sans les provisions sur charges récupérables.
- Ajoutez charges et vacanceLa taxe foncière, l’assurance propriétaire, la gestion locative, et un mois de vacance tous les deux ans est une hypothèse prudente.
Rentabilité brute et rentabilité nette
Rentabilité brute = loyer annuel ÷ prix d’achat × 100. Avec 800 € par mois pour 180 000 €, elle vaut 9 600 ÷ 180 000 = 5,33 %. Elle sert à comparer rapidement des annonces.
Rentabilité nette = (loyers réellement encaissés − charges non récupérables) ÷ (prix + frais) × 100. Sur le même bien, avec 15 000 € de frais, 2 200 € de charges et deux semaines de vacance, elle tombe à (9 200 − 2 200) ÷ 195 000 = 3,59 %.
Ce qui manque encore
La rentabilité nette ne tient pas compte de la fiscalité. Selon le régime choisi (micro-foncier, réel, location meublée), l’impôt et les prélèvements sociaux de 17,2 % peuvent absorber une part importante du revenu net. Elle ignore aussi le coût du crédit et la plus-value éventuelle à la revente.
Pour un projet financé à crédit, comparez le revenu net mensuel à la mensualité : l’écart est l’effort d’épargne mensuel que vous devrez fournir.