Capacité d’emprunt : combien pouvez-vous emprunter ?
Revenus nets, crédits en cours, taux et durée : la page applique la règle des 35 % d’endettement et donne le montant que les banques peuvent vous prêter.
Vous pouvez emprunter environ
≈ 266 350 €
sur 25 ans à 3,5 %, assurance comprise dans les 35 %
- Mensualité maximale (assurance incluse)
- 1 400 €
- Coût des intérêts
- 133 673 €
- Reste à vivre mensuel
- 2 600 €
Comment on l’a calculé
Capital = mensualité disponible ÷ (facteur de remboursement + assurance)
Mensualité disponible : 4 000 € × 35 % − 0 € = 1 400 € par mois
Estimation indicative. La banque examine aussi l’apport, la stabilité des revenus, le reste à vivre et la tenue des comptes.
Avant de visiter un bien, il faut savoir quel budget une banque acceptera de financer. La réponse tient surtout à une règle : depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière demande aux banques de limiter les mensualités de crédit à 35 % des revenus nets de l’emprunteur, assurance comprise, sur une durée de 25 ans au plus.
Cette page part de vos revenus et de vos crédits en cours, calcule la mensualité maximale autorisée, puis en déduit le capital empruntable au taux et à la durée de votre choix.
Mode d’emploi
- Entrez les revenus nets du foyerSalaires nets avant impôt, revenus fonciers retenus à 70 %, pensions : les banques retiennent les revenus réguliers et durables.
- Ajoutez vos crédits en coursLes mensualités de prêt auto, de crédit à la consommation ou d’un autre prêt immobilier qui continueront après l’achat.
- Choisissez durée, taux et assuranceLa durée maximale est de 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé). Le taux dépend du marché et de votre profil.
- Lisez le capital empruntableC’est un plafond théorique : la banque peut proposer moins selon votre apport et votre situation.
La règle des 35 % et ses exceptions
Le taux d’endettement est le rapport entre l’ensemble des mensualités de crédit et les revenus nets. Le plafond de 35 % s’applique assurance comprise : sur 4 000 € de revenus, les mensualités ne doivent pas dépasser 1 400 €.
Les banques peuvent déroger à cette règle pour 20 % de leur production trimestrielle, en priorité pour l’achat d’une résidence principale et les primo-accédants. Les hauts revenus, dont le reste à vivre est confortable, en bénéficient le plus souvent.
Un exemple
Un couple gagne 4 000 € net par mois et n’a pas d’autre crédit. Sa mensualité maximale est de 4 000 × 35 % = 1 400 €. Sur 25 ans à 3,5 % avec une assurance à 0,30 %, cette mensualité permet d’emprunter environ 266 000 €. Sur toute la durée, le couple paiera environ 134 000 € d’intérêts et 20 000 € d’assurance.
Avec un crédit auto de 300 € par mois en cours, la mensualité disponible tombe à 1 100 € et la capacité à environ 209 000 €.
Durée et taux : les deux leviers
Allonger la durée augmente la capacité, mais de moins en moins : passer de 20 à 25 ans permet d’emprunter environ 15 % de plus à 3,5 %, au prix d’intérêts nettement plus élevés. Une baisse d’un point de taux augmente la capacité d’environ 11 % sur 25 ans.
L’apport ne change pas la capacité d’emprunt mais le budget total : il couvre en général les frais de notaire et de garantie, que les banques financent rarement.